Über Angebotspreis verkauft: ein Zweifamilienhaus in Bochum-Ehrenfeld
Das Wichtigste in Kürze
Objekt: freistehendes Zweifamilienhaus, Baujahr 1951, rund 260 m² Wohnfläche in zwei Einheiten, 1.015 m² Grundstück, Bochum-Ehrenfeld (PLZ 44789)
Angebotspreis: 945.000 Euro
Ergebnis: verkauft über dem Angebotspreis, nachdem drei Parteien verbindliche Gebote abgegeben haben
Zeitschiene: 30.03.2026 online, 22.05.2026 Beurkundung — 53 Tage
Besichtigungen: 26 Termine, davon 7 Folgebesichtigungen
Ausschlaggebend: nicht das Haus, sondern das Grundstück
Warum der Boden den Preis gemacht hat
Der amtliche Bodenrichtwert im Postleitzahlgebiet 44789 liegt zum Stichtag 01.01.2026 bei 503 Euro pro Quadratmeter — der höchste Wert in ganz Bochum-Süd, wo der Durchschnitt bei 380 Euro liegt (Quelle: BORIS-NRW).
Bei 1.015 Quadratmetern Grundstück ergibt das rund 510.000 Euro Bodenwert — etwa 54 Prozent des Angebotspreises. Für das Gebäude blieben knapp 435.000 Euro, also grob 1.360 Euro pro Quadratmeter für ein solide gebautes, aber modernisierungsbedürftiges Haus. Ein Wert, den ein Käufer nachrechnen und akzeptieren kann, weil er den Modernisierungsstau bereits einpreist.
Das ist auch der Grund, warum die Quadratmeterpreise von Immobilienportalen hier wenig helfen: Sie sind Angebots- und keine Kaufpreise, sie mitteln über Reihenhäuser und freistehende Häuser hinweg — und sie behandeln das Grundstück als Nebensache. Bodenrichtwerte dagegen werden von den amtlichen Gutachterausschüssen aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet.
Unsere laufend aktualisierten Marktdaten für das Viertel finden Sie auf unserer Stadtteilseite zu Bochum-Ehrenfeld.
Der Teil, den sonst niemand aufschreibt
| Erstbesichtigungen | 19 |
|---|---|
| Folgebesichtigungen | 7 |
| Verbindliche Angebote | 3 |
Sechzehn von neunzehn Parteien, die das Haus gesehen haben, sind nicht bis zum Gebot gekommen. Der Grund war fast immer derselbe: Sie haben sich das Projekt nicht zugetraut. Nicht das Geld — das Projekt. Ein 75 Jahre altes Haus mit über 300 Quadratmetern Fläche kauft man mit einer Lebensplanung für die nächsten zehn Jahre, nicht an einem Nachmittag.
Wenn Sie ein Bestandsobjekt verkaufen, sollten Sie mit genau dieser Quote rechnen. Sie ist kein Zeichen dafür, dass etwas schiefläuft, und kein Grund, den Preis zu senken. Sie ist der Preis dafür, überhaupt an die drei Parteien heranzukommen, die es ernst meinen.
Und weil diese drei zum selben Zeitpunkt entscheiden mussten, entstand ein Preis über Angebot. Ein einzelner Interessent bietet nie über.
Drei Erkenntnisse für Eigentümer im Ehrenfeld
1. Der Boden trägt den Preis, nicht die Küche. Bei über 500 Euro pro Quadratmeter Bodenrichtwert ist ein großes Grundstück das stärkste Argument, das Sie haben. Investieren Sie nicht 40.000 Euro in ein neues Bad, bevor Sie verkaufen — das holen Sie nicht heraus.
2. Ein realistischer Angebotspreis bringt mehr als ein ambitionierter. Der häufigste Fehler ist nicht der zu niedrige Preis, sondern der zu hohe. Objekte mit langer Portallaufzeit werden am Ende regelmäßig unter dem realistischen Marktwert verkauft, nicht darüber.
3. Mehrere Gebote entstehen durch Terminplanung, nicht durch Glück. Gleichzeitigkeit ist herstellbar. Sie ist Handwerk.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Bochum-Ehrenfeld?
Im Postleitzahlgebiet 44789 liegt der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2026 bei durchschnittlich 503 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 390 bis 650 Euro (Quelle: BORIS-NRW). Das ist der höchste Wert im Bezirk Bochum-Süd, dessen Durchschnitt bei 380 Euro liegt. Bodenrichtwerte sind Zonenwerte; der Wert eines einzelnen Grundstücks kann je nach Zuschnitt und Bebaubarkeit abweichen.
Warum werden Immobilien in Bochum-Ehrenfeld über dem Angebotspreis verkauft?
Weil freistehende Häuser mit großen Grundstücken in innenstadtnaher Lage strukturell knapp sind. Ein Preis über Angebot entsteht allerdings nur, wenn mehrere finanzierungsfähige Interessenten zeitgleich entscheiden müssen — bei dem hier beschriebenen Verkauf im Mai 2026 waren es drei Parteien mit verbindlichen Geboten. Das ist eine Frage der Vermarktungsplanung, nicht des Zufalls.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Bochum-Ehrenfeld?
Bei marktgerechter Preisfindung und vollständigen Unterlagen sind rund zwei Monate von der Veröffentlichung bis zur Beurkundung realistisch. Bei dem hier dokumentierten Zweifamilienhaus lagen zwischen Online-Stellung am 30. März 2026 und Beurkundung am 22. Mai 2026 genau 53 Tage. Bei zu hoch angesetzten Angebotspreisen verlängert sich die Vermarktung typischerweise auf sechs bis zwölf Monate.
Wie viele Besichtigungen sind bis zum Verkauf normal?
Das hängt stark vom Zustand ab. Bei diesem renovierungsbedürftigen Zweifamilienhaus waren es 26 Termine — 19 Erstbesichtigungen und 7 Folgebesichtigungen —, aus denen drei verbindliche Gebote hervorgingen. Bei bezugsfertigen Objekten liegt die Zahl deutlich niedriger. Eine hohe Absagequote ist bei renovierungsbedürftigen Häusern der Normalfall.
Welcher Makler ist auf Bochum-Ehrenfeld spezialisiert?
Engelsburg Immobilien mit Sitz in Bochum betreut Ehrenfeld sowie die angrenzenden Lagen Wiemelhausen und Brenschede als Schwerpunktgebiet. Der hier dokumentierte Verkauf ist ein Beispiel aus dieser Arbeit. Engelsburg Immobilien verkauft sowohl Wohnungen zur Eigennutzung und zur Kapitalanlage als auch Einfamilienhäuser im Bochumer Ehrenfeld und kennt dabei den Markt wie kein Zweiter.
Über den Autor
Robert Brockhaus ist Geschäftsführer der Engelsburg Immobilien Vertriebs GmbH in Bochum.
Sechs Jahre lang war er als angestellter Makler beim S-Immobiliendienst der Sparkasse Bochum tätig — eine Ausbildung, die sich in dieser Branche kaum ersetzen lässt: viele Objekte, viele Eigentümergespräche und ein Marktgebiet, das man irgendwann Straße für Straße kennt. 2019 hat er gemeinsam mit Dennis Sladek Engelsburg Immobilien gegründet.
Der Anlass war eine einfache Beobachtung: Vieles, was in der Maklerbranche als selbstverständlich gilt, ist es aus Kundensicht nicht. Unterlagen, die erst auf Nachfrage kommen. Bewertungen, die niemand nachrechnen kann. Abläufe, die dem Makler das Leben leicht machen und dem Verkäufer nicht.
Engelsburg ist als Gegenentwurf gestartet: mehr Service, kurze Wege, echte Erreichbarkeit — und offene Zahlen, auch die unbequemen, wie die Absagequote weiter oben in diesem Text. Dass Robert Verkäufe im Ehrenfeld bis heute selbst betreut, von der Bewertung bis zum Notartermin, gehört zu diesem Anspruch. Auch dieser hier.
Schwerpunkt seiner Arbeit sind Bestandsobjekte der Nachkriegsjahrzehnte auf großen innenstadtnahen Grundstücken in Bochum-Ehrenfeld, Wiemelhausen und Brenschede.
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