Preise im Sinkflug, Mieten auf dem Vormarsch, geringe Neubautätigkeit und anhaltend hohe Zinsen - Sieht so das Jahr 2024 aus? Wir wagen einen Blick in die Zukunft.
Die schlechte Nachricht, zumindest aus der Perspektive derjenigen, die eine Immobilie verkaufen wollen, erreichte uns zum Jahresende 2023. Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien im Schnitt um mehr als zehn Prozent vom Herbst 2022 auf den Herbst 2023 gesunken. Und die Aussichten deuten darauf hin, dass dieser Preisverfall seinen Höhepunkt erreicht hat und 2024 die Preise stabil bzw. vereinzelt wieder steigen werden.
Wann steigen die Immobilienpreise wieder?
Die Experten sind sich einig: Die Trendwende wird im Verlauf des Jahres 2024 eintreten, wobei Wohnimmobilien deutlich früher profitieren dürften als Gewerbeimmobilien. Wir sind optimistisch, dass die Krise ihren Höhepunkt überschritten hat und erwarten eine Aufwertung von Wohnimmobilien und einen Rückgang der Kreditkosten mit der angenommenen Zinswende. Insbesondere privat genutzte Immobilien in guten bis sehr guten Lagen und mit einer guten Energieeffizienzklasse werden die Gewinner diesen Jahres sein und im Preis wieder leicht steigen. Sanierungsbedürftige Objekte mit einer niedrigen Energieeffizienzklasse hingegen, können auch 2024 noch weiter im Preis sinken.
Bei Mehrfamilienhäuser werden wir 2024 eine relative Preisstabilität feststellen. Das liegt insbesondere an den weiterhin steigenden Mieten und den Rückgang der Kreditkosten. Aufgrund der geringen Neubautätigkeit ist eine starke Zunahme von Wohnungsangeboten vorerst ausgeschlossen. Die hohe Zuwanderung tut ihr übriges und verknappt den Wohnungsmarkt zusätzlich. Sinkende Mieten sind somit vorerst ausgeschlossen.
Die Renditeaussichten steigen somit wieder, sodass Investoren wieder zunehmend Ankäufe tätigen werden. Wir erwarten außerdem das auch wieder ausländische Investoren auf den Markt drängen werden, denn trotz der aktuellen wirtschaftlichen Schwäche bleibt Deutschland ein sicherer Hafen.
Wie entwickeln sich die Immobilien-Zinsen?
Um die Preise wieder steigen zu lassen, müssten die Zinsen sinken oder zumindest stabil bleiben. Die Ausgangslage dafür ist vielversprechend, da die Zinsen für Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung von Oktober bis Jahresende 2023 von durchschnittlich 4,2 auf 3,5 Prozent gefallen sind. Wir sehen bereits die Hoffnung auf sinkende Leitzinsen im Jahr 2024 in den niedrigen Zinsen enthalten. Der Markt geht derzeit davon aus das die Europäischen Zentralbank (EZB), mindestens zwei bis drei Zinssenkungen durchführen wird. Dies hat in den letzten Wochen maßgeblich zum Rückgang der Bauzinsen beigetragen.
Lassen sich jetzt günstige Immobilien finden?
In 2023 haben wir festgestellt, dass höhere Zinsen etwa die Hälfte aller potenziellen Immobilienkäufer vom Markt verdrängt haben. Diejenigen, die dennoch am Ball geblieben sind, können gute Objekte zu angemessenen Preisen finden. Dies erfordert jedoch Eigenkapital und die Bereitschaft, eine bestehende Immobilie zu kaufen, in die unter Umständen noch investiert werden muss.
Verhandlungen über Neubauwohnungen gestalten sich schwieriger, da Bauträger aufgrund hoher Baukosten nur begrenzte Zugeständnisse machen können. Man kann nur hoffen das die Politik in 2024 Maßnahmen ergreift die das Bauen erschwinglicher machen, um die dringend notwendigen Neubauwohnungen zu erhalten.
Wie werden sich die Mieten 2024 entwickeln?
In diesem Punkt sind sich alle Fachleute einig - und das sind schlechte Nachrichten für die Mieter: Die Mieten werden steigen. Der Bedarf an Wohnungen bleibt extrem hoch und das Angebot aufgrund der geringen Bautätigkeit weiterhin gering. Trotzdem gibt es Mechanismen, die eine übermäßige Steigerung verhindern sollen. In Bochum dürfen bestehende Mietverträge aufgrund der Kappungsgrenze binnen drei Jahren nur maximal 20 Prozent steigen.
Welche Trends werden den Immobilienmarkt weiter bestimmen?
Dass sich das Zentrum des Immobiliengeschehens immer stärker in gut erreichbaren und erschlossenen Lagen befindet, wo Menschen nicht nur arbeiten, sondern auch wohnen und ausgehen, bleibt ein Trend. Die Entwicklung hin zu 15-Minuten-Städten, in denen alle nötigen Einrichtungen und Geschäfte in einer Viertelstunde erreichbar sind, wird nicht auf Städte und Viertel beschränkt bleiben, sondern könnte sich auch auf Dörfer ausdehnen. Außerdem sehen wir Logistikimmobilien weiterhin als wachsendes Segment im Immobilienmarkt. Der Trend, Dinge nicht mehr vor Ort zu kaufen, sondern sich liefern zu lassen, bleibt ungebrochen und somit auch der Bedarf nach entsprechenden Immobilien.